_“住房贷款不足”的真相

从各地严格执行房贷集中度管理、开发商融资“三岛红线”和中小微贷款任务来看,资金大规模流入房地产市场的时代结束了。

最近房地产市场正在经历最严重的“房贷不足”,多个热点城市的主要银行纷纷提高1套和2套住房贷款利率水平。机构数据显示,6月份72个重点城市的第一次住房贷款利率为5.52%,第二次住房贷款利率为5.77%,分别以LPR为基准增加了87个和112个基点。今年上半年,广东、香港、澳门、台湾地区9个城市住房贷款利率平均提高到55个以上基点,今年以来广州已经连续4次提高住房贷款利率。

目前广州200万元的房贷月供比年初增加了500元左右。即使房贷利率持续上升,但如果你想贷款,也不是马上就能批准的。据说,广州、深圳等热点地区和城市等住房抵押贷款从批准到发行大约需要4 ~ 6个月的时间。一些银行表示,今年上半年的限额用完了,正在审批的贷款可能不够用第三季度的限额,银行贷款经理干脆到了客户那里,还得进行第四季度的贷款,甚至可能年年过去。

事实上,“缺钱”在房地产市场上演并不是今年才有的。每当房地产市场加强管制时,就会出现“房贷不足”,如2013年底、2017-2018年。笔者所在的广州曾于2018年2月由四大银行共同上调房贷利率。如果钱缺乏一定程度,二手房“停止贷款”就会出现。例如,2019年8月,合肥地区12家银行不进行二手房贷款,包括国有代理。最近,深圳、广州、东莞、郑州、成都等城市出现了二手房“停止贷款潮”。

当然,没有任何银行官员宣布停止贷款,只是口头上说“暂停”,或者贷款申请可能几个月内不会批准,也没有批准的时间表,我等着!笔者认为,此次“房贷荒地”比过去激增,原因过去也没有。就是各大银行房贷比重都爆发了。2020年底,央行公布了住房融资集中程度分类控制“上限表”,当时35家上市银行中有12家踩中红线。

今年上半年,各地房地产市场都火爆上涨。如果接受总行法人的审查,现在很多银行没有踩线。因为房地产市场寒冷的地方住房融资比重低。从地方分行、市分行来看,很多热点城市爆发,甚至一些城市房贷占新贷款的50%左右。有些城市的房贷比重没有爆表,但是新房贷规模增长过快,已经成为房地产市场火爆的第一催化剂,不控制新贷款额度就无法改变房地产市场的火热局面。

另外,国家还明确表示,以去年40%的增长为基础,今年中小微贷款将再增加30%。在贷款限额一定的情况下,房贷的过度投入必然会占中小微贷款的规模。因此,今年监管层对房贷在规模、比重和增速方面开始了“三重控制”。很多城市房贷存量规模不能增加,只有收回贷款才能释放新的规模。有些城市干脆挤牙膏,每月只投入申请规模的30%,其余全部往后延期。

此外,前期部分经营贷款、消费贷款违规流入房地产市场,监管层要求严格的房贷审查程序。这几个月来,各大银行对房贷申请的审查非常严格。例如,购房的首付款必须是购房者拥有的资金,或者是直系亲属(仅限父母)的资金。凡汇款不足6个月的资金,都必须确认或证明该资金是自己的资金。另外,还要审查收入证明、银行数、购房资质等,证明资金来源和偿还能力。

最近,金融监督部提高了抵押“贷款后现场检查”的频率,使审计更加细致。一旦投入的贷款在提取检查中发现问题,不仅贷款人会得到贷款,银行也会面临严厉的经济处罚。动不动就几十万几百万,主管行领导人可能会承担责任,蒙受损失。因此,银行也有意识地降低了投入节奏,导致配额紧张。

一般来说,“房贷不足”是周期性的,但此次房价上涨与过度杠杆、银行贷款审查失策有很大关系,违背了“房贷”、银行服务实体经济的本源。从各地严格执行房贷集中度管理、开发商融资“三条红线”和压缩中小微贷款任务来看,资金进入了房地产市场大规模流入的时代。

文章来源:证券时报

_“住房贷款不足”的真相