_在“三条红线”下房企多次递票仍然是困难的IPO债务是高利润不稳定性的核心

本报记者王力新

杠杆应用到极限时,高负债是住宅企业难以治愈的“心病”。据诸葛家寻找统计,100家上市住宅企业踩的“三岛红线”(去除存款后资产负债率在70%以上,净负债率在100%以上,现金单负债率不到1倍)比重达到86%。当然,剩下的14%也不可能完全成为“枕头”

贝研究员向《证券日报》提供的监测数据显示,截至11月24日,今年以来成功在香港上市的住宅企业有5家,仍在排队在香港上市的住宅企业有8家(招股说明书到期),其中很多企业通过了第二次转递表,没有完成IPO。

二次配送延迟上市现象频繁

负债高,利润不稳定是关键。

“今年成功上市的5家住宅企业中,只有上生控股通过一次,等待上市的住宅企业大部分都经历了“外卖单-到期-种植单”的循环,今后这种情况可能会持续下去。贝类研究院高级分析师潘浩对《证券日报》记者说,“三岛红线”是产业规则变化的重大信号,不仅影响到住宅上市的道路,也影响到整个产业未来的发展方向,叠加传染病的影响,对香港证券交易所宋标芳企业的审查更加严格。另一方面,在头部住宅公司完成上市工作的同时,其余住宅企业主要存在一些运营问题,包括中小规模、资产负债率高、土地储备结构单一、布局受限、融资成本高、风险高或上市标准低等问题,香港证券交易所被认定。

今年上半年,受传染病影响,仅通过去年年底审理的环境控股就完成了香港上市。下半年住宅上市的过程比较快。截至目前,下半年以来,香港龙中国金辉控股、尚昆地产、尚生控股4家房企完成了IPO。

除了在数量上不占优势外,今年上市住宅企业中也有相当一部分是股票无效、第二次传递表等。比如上昆房地产、港龙中国等都是在提交了两次股票书后才成功上市的。排队上市的永志控股、三市控股等住宅企业也出现了第二次外卖票现象。

“这背后的原因主要是企业业绩不好,债务水平太高。”中国指数研究院企业研究部理事刘秀对记者《证券日报》说。

“部分中小企业由于盈利能力不稳定、规模大、负债率高的情况,未能通过材料审查。”东策研究院高级分析师肖云祥对《证券日报》记者表示,2018年以来,内地的香港上市房企大多是中小型房企,主流商业模式依赖高周转率和高负债。但是实际上,通过之前上市的住宅企业,高负债企业已经受到限制。尽管如此,在“三岛红线”融资限制下,这些房企的上市意愿仍然很强。主要是为了确保融资渠道,缓解资金紧张。

不得不说,资金输血、品牌信用背书、融资成本降低一直是房企争先争夺IPO的重要动力。刘秀表示,从2019年到现在,规模较小的房企受疫情影响,业绩增长受到了压力,监管部门融资政策没有明显放宽,“三条红线”的监管限制迫在眉睫。在这种多方压力的背景下,房企决定去香港寻求融资机会。

IPO新人市长/市场价值不到150亿元人民币。

估值和股价业绩压力

即使按照自己的意愿登陆资本市场,在香港上市的“内实股”评价和股价也受到了明显的压力,一些企业也出现了收购不足和破发现象。

“今年上市的5套住宅中,到目前为止,香港龙中国上市第一天总市值增长了11.7%,环境控股和上生控股基本持平,上坤房地产下跌了1.3%。刘秀表示,从2019年销售额来看,5家上市住宅中,上生控股属于1000亿韩元以上的阵营,金辉控股属于500亿韩元-1000亿韩元的阵营,上坤房地产属于300亿韩元-500亿韩元的阵营,香港龙中国和环境控股都属于100亿韩元以下的阵营。

“新上市的住宅企业市值都低于150亿韩元,在83家样本住宅企业的市值排名中处于中等水平。”肖云祥表示,与房地产板块相比,开发型企业的评价普遍较低。

刘秀表示,房地产服务是典型的轻资产模式,资产负债率相对较低,目前房地产服务对大多数业主也很强,因此房地产服务企业有持续稳定的现金流,有增长潜力,受到资本市场的追捧。

“部分上市房企的收购不足和破发现象主要是因为没有获得自身价值高的投资预期,在资本市场降温,就无法吸引足够的资本流入。”潘浩表示,资本市场对中小型住宅企业更加苛刻。其后是行业集中度加深,行业越困难,企业之间的分化特征越明显。与此同时,即使出现这种现象,业界也证明上市对企业来说不是金钟膜,而只是敲门砖。前期有破发危机,后期也会有融资成本高的企业的可能性。

降低资本成本是住宅上市的主要诉求之一,但从目前情况来看,如果住宅企业不改变“触摸红色”,融资仍然有限。众所周知,根据“三条红线”接触情况,房地产公司分为“红、橙、黄、绿”。如果“三岛红线”都被踩了,开发者的利息负债就不能再增加了。如果踩中两个,利息负债规模每年不得超过5%。踩一个,增长率不能超过10%。一个是美中,不能超过15%。

“上市后,到年底将公司提高到绿色齿轮是最重要的财务目标。”最近,今年刚刚上市的某住宅企业管理层向《证券日报》记者表示,实现这一目标后,公司的融资成本降低,利润率可能进入上行道路。

“上市前,如果是绿色住宅企业,就可以控制自己的债务,在‘三条红线’的新规定内,企业可以获得融资,扩大规模。”刘秀表示:“但是,如果企业已经走上3度,上市后将增加直接融资,减少负债,优化负债率,努力转型为绿色企业。”

“新上市的住宅企业筹集资金后的用途取决于住宅企业自身的财务结构和发展战略.”班浩在第三季度的财务报告数据中显示,部分住宅企业主动启动了“下降文件”。例如,第一家开业、电力建设等住宅企业“红旋转橙色”、建发股份、招商蛇口分别实现了“橙色黄色”和“黄色-绿色”等“下降文件”。

从潘虎的角度来看,“三岛红线”对房企融资团的影响主要是结构性的,中小规模房企融资难度明显提高。根据新的融资规定,除了债券融资外,信托、银行贷款等多个渠道也出现紧缩趋势,其次头部住宅企业的优势不断增强,行业集中度进一步加深。

对此,刘秀也认为,今后房地产金融监管将持续加强,防止房地产市场过度金融化,根据重点房地产企业资金监控和融资管理规则,部分企业资金压力或明显上升。

_在“三条红线”下房企多次递票仍然是困难的IPO债务是高利润不稳定性的核心